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1. DEFINIÇÕES

A. Definição do condomínio

Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.

Quais são as partes comuns de um edifício?

São comuns as seguintes partes de um edifício:

  • O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
  • O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
  • As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
  • As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Presumem-se ainda comuns, salvo se outra coisa constar do título constitutivo da propriedade horizontal:

  • Os ascensores;
  • As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
  • As garagens e outros lugares de estacionamento;
  • Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Podem realizar-se obras que modifiquem a estética do edifício?

As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício só podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Podem fazer-se inovações nas partes comuns?

São permitidas inovações nas partes comuns do edifício, desde que não prejudiquem a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois
terços do valor total do prédio.

Que fracções podem constituir-se em propriedade horizontal?

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

 

B. Definição de propriedade exclusiva: A fracção de cada condómino

Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.

  • Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
  • Partes comuns (Propriedade de todos)

O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.

O Título constitutivo da propriedade horizontal pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

 

C. Definição de propriedade horizontal

Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as fracções se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.

1) Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
- Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;
- Caderneta predial emitida pela Repartição de Finanças;
- Certidão do registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.

2) O que é o título constitutivo da propriedade horizontal? - Artigo 1418º do Código civil
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.
Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.
Exemplo: "A fracção H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20".

O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
I - Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
II - Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
III - Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3) Quem deve obedecer às normas do título constitutivo?
Todos os condóminos.

4) O título constitutivo pode ser modificado?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da ata assinada por todos).

5) Se o título constitutivo nada disser quanto ao fim a que se destina qualquer fracção é possível fazer a alteração do uso?
Sim, com as seguintes condicionantes:
I - Deliberação da assembleia de condóminos aprovando a alteração por maioria de 2/3;
II - Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.

6) O título constitutivo pode ser declarado nulo?
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das fracções ou não lhes atribuir valor.
A nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser arguida pelos condóminos e pelo Ministério Público, desde haja participação de uma entidade pública responsável pela aprovação ou fiscalização das construções.

7) A casa da porteira, fracção comum, pode ser arrendada a outrem?
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum. Todavia, o arrendamento da casa da porteira com duração limitada, com destino à habitação carece de deliberação da assembleia de condomínio, com uma aprovação de maioria dos votos representativos do capital investido, uma vez que se está perante um ato de administração ordinária.

8) Essa fracção só pode ser arrendada para habitação?
Não, a fracção autónoma destinada à casa da porteira pode ser arrendada com outro fim. Contudo, tal implica uma deliberação da assembleia de condomínio, ao abrigo do disposto no artigo 1422.º n.º 4 do Código Civil, cuja alteração carece de ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se o título constitutivo mencionar o fim a que a casa da porteira se destina, este só pode ser alterado por unanimidade dos condóminos reunidos em assembleia.

9) O título constitutivo da propriedade horizontal pode estabelecer normas contrárias à lei?
As normas do título constitutivo podem complementar a lei ou, em certos casos, afastar-se dela mas apenas com a permissão da lei; tem assim que respeitar sempre a lei.
Nas situações não previstas na lei, podem os condóminos deliberar como funcionar e gerir o prédio.

2. REGULAMENTO CONDOMÍNIO

A. Definição

Nos termos da lei (cfr. artigo 1429 - A do Código Civil), o regulamento é um documento que contém regras sobre "o uso, a fruição e a conservação das partes comuns".

 

B. Obrigatoriedade ou não da sua elaboração

Só é obrigatória a elaboração do regulamento quando o prédio tem mais de quatro condóminos e se não existir já um regulamento que faça parte do título constitutivo.

 

C. Entidade que faz o regulamento

O regulamento deve ser elaborado pela assembleia de condóminos. Se esta o não fizer deverá ser o administrador a suprimir essa falta.

 

D. Entidades que ficam obrigadas pelas regras contidas no regulamento

- Condóminos/Proprietários;
- Arrendatários;
- Comodatários, ou seja, aqueles que vivem na fracção por empréstimo;
- Usufrutuários, ou seja, aqueles que têm o direito de viver na fracção sem a poderem venderem.

 

E. O que deve obrigatoriamente constar do regulamento do condomínio

Para além das regras relativas ao uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio, o regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a titulo provisório, desempenhe as funções deste.

3. DESPESAS DO CONDOMÍNIO

A. Despesas com a conservação e fruição correntes - Artigo 1424º do Código Civil

1) Como devem ser divididas as despesas do condomínio?
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.

Excepções a esta regra:
- Se o título constitutivo determinar de outra forma;
- Se o regulamento previr outras situações;
- Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra). Deste modo, as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respectiva fruição.

2) Método de pagamento das despesas correntes de condomínio.
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.

3) Quem gere esse dinheiro?
Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).

 

B. Despesas com inovações - Artigo 1426º do Código Civil

As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1). Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, pois, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à afectação ou destino, nomeadamente económico.
Excepção a esta regra:
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada - obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.

 

C. Despesas com obras de conservação e beneficiação

1) Reparações indispensáveis e urgentes
Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1).

2) Reparações necessárias à manutenção do prédio em boas condições

No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

 

D. Questões práticas

1) Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?

Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo. A obrigação de suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, em particular dos elevadores, só não existe para os condóminos que não possam, de modo algum, e seja em que medida for, aproveitar-se da serventia da parte comum em apreço, pois desde que, objectivamente, o possam fazer, e independentemente de quererem ou não dela se servir, estão obrigados à correspondente contribuição. Assim, o que releva é a possibilidade objectiva de utilização do elevador e não o seu uso efectivo.

2) Se um condómino não habita a sua fracção está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?

Quando o condómino não habita a sua fracção, está obrigado a participar das despesas comuns do prédio, nomeadamente, nos custos decorrentes da limpeza das partes comuns, da gestão do edifício, conservação e reparação do prédio e, ainda contribuir para o fundo de reserva comum, destinado a obras de conservação ordinária e extraordinária e beneficiação, na proporção do valor das suas fracções.

3) Se um condómino (v. Funções do administrador) se recusa a pagar as despesas correntes de condomínio, que fazer?

O administrador deverá interpelá-lo para proceder ao pagamento das quotas de condomínio em atraso. Se o condómino devedor não pagar a quantia solicitada, deverá, então, o administrador interpor a consequente acção judicial contra ele. Serve a ata da assembleia de condomínio como título executivo para a acção executiva. Assim, devem os condóminos deliberar em assembleia de condomínio sobre a interposição da referida acção judicial contra o condómino devedor e juntar uma ata que aprove os montantes das quotas mensais.

4) Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser ele a suportar o custo dessas obras?

Depende:
I - Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;
II - Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os condóminos.

4. CONTAS BANCÁRIAS DO CONDOMÍNIO

A. O condomínio tem duas contas:

- Conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (pagamentos de água, luz, limpeza de escadas...);

- Conta a prazo onde devem ser depositadas comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva;

O condomínio poderá ter uma outra conta a prazo - facultativa e que pretende fazer face a despesas futuras como reparações de grande monta - que constitui a conta poupança condomínio.

 

B. Fundo Comum de Reserva

A legislação em vigor determina que, em cada condomínio, se constitua um fundo exclusivamente destinado a custear futuras despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios que constituem o condomínio.

A sua constituição é obrigatória, não podendo invocar-se a desnecessidade imediata (ou a curto prazo) da realização de quaisquer obras de conservação.

Onde deve ser depositado o Fundo Comum de Reserva?

O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária.

Existe mesmo um tipo de conta especialmente criado para o efeito, embora não tenha carácter de obrigatoriedade: a chamada “conta poupança-condomínio”.

A quem compete a administração do Fundo Comum de Reserva?

A administração do fundo comum de reserva compete à assembleia de condóminos. Nada impede, no entanto, que esta delegue no administrador ou em terceiro, quer genericamente quer em âmbito mais restrito.

Quais as contribuições obrigatórias para o Fundo Comum de Reserva?

Cada condómino contribui obrigatoriamente para o fundo comum de reserva com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

Qual a finalidade da conta poupança condomínio?

A conta poupança condomínio é um tipo especial de conta de depósito a prazo, que se destina a permitir a criação e acumulação de um fundo comum de reserva pelos condomínios de edifícios em regime de propriedade horizontal, exclusivamente afecto à conservação e beneficiação dos mesmos edifícios.

5. SEGURO DO CONDOMÍNIO

A. Seguro obrigatório

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes co muns.

1) Quem está obrigado a celebrar o seguro obrigatório?

Os condóminos individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efetuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efetuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.

2) É obrigatória a atualização anual do seguro?

Sim. Deve a assembleia de condóminos decidir sobre a atualização. Se não o fizer, o administrador tem que atualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

 

B. Seguro facultativo

Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi riscos, nomeadamente multi riscos habitação e multi riscos condomínio. O seguro multi riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.

Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi riscos condomínio devem autorizar em assembleia de condóminos, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.

6. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO

A. Definição

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.

A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para de liberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título cons titutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

 

B. Número de reuniões da assembleia por ano

Deve obrigatoriamente ser realizada uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.

 

C. Regras a que obedece a convocatória das reuniões

Deve ser efetuada por carta registada com aviso de receção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de receção assinado pelos condóminos.

 

D. Conteúdo da convocatória

A convocatória deve indicar:

- O dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião;

- Os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, nos termos da lei.

 

E. Consequências da falta de quórum

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.

Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.

 

F. Votação - quantos votos por fração

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fração corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração; uma fração com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fração com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.

No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração.

 

G. Decisões da assembleia - que maiorias

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.

Exceções a esta regra:

1 - Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
- Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
- Obras de inovação;
- Alteração do fim da fração autónoma, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma;
- Alteração da linha arquitetónica e do arranjo estético do edifício.

2 - Deliberações que exigem unanimidade:
- Alteração do título constitutivo;
- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a 3/4 do seu valor total;
- Aprovação do regulamento do condomínio (apenas quando este faça parte do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal);
- Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.

Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.

A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de receção, até trinta dias após aprovação da ata.

Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.

Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.

 

H. Falta de um condómino a uma reunião

A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

 

I. Deliberações inválidas

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
As deliberações inválidas podem ser nulas, anuláveis e ineficazes. São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública. Por sua vez, as deliber ações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor.
Por último, as deliberações ineficazes, são aquelas que têm por objeto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeita à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fração.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.

 

J. Atas das assembleias

São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

 

K. O valor e eficácia das atas

As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros que sejam titulares de direitos relativos às frações.

Por sua vez, a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (significa isto que tem uma eficácia semelhante à de uma sentença judicial condenatória, permitindo proceder de imediato à penhora de bens do devedor, na medida suficiente para pagar a dívida, os respetivo juros e as custas do processo judicial).

7. ADMINISTRADOR DE CONDOMÍNIO

A. A Quem compete a administração das partes comuns

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

O regulamento do condomínio, quando exista, deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou a quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser fixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

 

B. Funções do administrador

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
- Convocar a assembleia de condóminos;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
- Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
- Realizar os aptos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;
- Prestar contas à assembleia;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

 

C. Quem pode ser administrador

O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.

 

D. Remuneração

O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.

 

E. Duração do exercício das suas funções

O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

 

F. Falta de nomeação de administrador

Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino.
Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.

 

G. Destituição do administrador no decurso do seu mandato

O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

 

H. Interposição de ações em tribunal pelo administrador

O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

8. DIREITOS E DEVERES

Tal como define o Decreto-Lei n.º267/94, de 25 de Outubro, artigo 1420º do Código Civil, “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.

Assim, em circunstância alguma o condómino poderá renunciar aos direitos respeitantes às partes comuns e será sempre um dos responsáveis pelo pagamento das despesas que se verifiquem necessárias à sua manutenção, como consumo de luz, água, limpeza, entre outras.

O condómino tem o direito de ser convocado para as assembleias de condóminos, a marcar presença nas mesmas, a exercer o direito de voto e a impugnar as deliberações ali aprovadas.

Tem o direito de ser informado, tanto no que diz respeito à consulta de toda e qualquer documentação respeitante ao condomínio, como das participações e missivas dirigidas ao mesmo.

Os condóminos estão, ainda, abrangidos pelos direitos de personalidade que determinam o direito à saúde, ao repouso, à integridade física e à intimidade da vida privada.

O condómino não poderá, de modo algum, realizar obras que possam por em causa a segurança do mesmo. Poderá, no entanto, realizar obras que possam vir a alterar a linha arquitetónica do edifício, desde que a empreitada seja aprovada em assembleia de condóminos.

No âmbito deste último item, importa referir que, deste modo, o administrador terá de salvaguardar a intimidade dos condóminos e embora possa afixar no edifício as dívidas dos mesmos, essa listagem nunca poderá incluir o nome do devedor, mas apenas a fração e o valor em débito.

9. OBRAS NO CONDOMÍNIO

A. Obras facultativas

As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio (ver Despesas de Condomínio).

 

B. Obras prioritárias

As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias.
Exemplos de situações que exigem obras imediatas:
- Fugas de gás na conduta do prédio;
- Rotura na canalização da água;

1) De quem é a responsabilidade da execução destas obras
O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a atuação do condómino.
2) Quem suporta os custos destas obras?
Os condóminos na proporção das suas quotas.

- Obras de conservação e beneficiação
A conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.
1) Quando é que deverão ser feitas essas obras?
Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos.
As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.

 

C. Destruição do prédio

Uma situação pouco frequente é a destruição do edifício, mas que pode acontecer em consequência de uma catástrofe ou da sua idade avançada.

Em caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer condómino poderá exigir a venda dos terrenos e materiais.

A venda será feita da forma que for determinado pela assembleia.

Se a destruição atingir uma parte menor do edifício pode a assembleia de condóminos deliberar que o edifício deve ser reconstruido, devendo para o efeito deliberar por maioria do número de condóminos e por maioria do capital investido; situação especial de dupla maioria.

Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas frações a outros condóminos.

 

D. Obras em frações independentes

Autorização.

À partida, para fazer obras na sua casa não precisa da autorização do condomínio; pode substituir os armários da cozinha, colocar um chão novo na sala, substituir a sua canalização de água... mas existem outras obras que o condómino está proibido de fazer em casa – não pode alterar a linha arquitetónica e estética do edifício, o que implica dizer que não pode fazer obras que modifiquem a fachada do prédio.
Esta proibição pode ser suprimida com a aprovação da obra por maioria de 2/3 e com a emissão pela Câmara Municipal da licença.

Para um condómino dividir a sua fração em duas, o título constitutivo tem que permitir ou, então, a assembleia de condóminos aprovar a obra sem qualquer voto contra. Posteriormente, o condómino tem que solicitar autorização camarária.

As duas frações constituídas têm de ser autónomas, distintas, isoladas e independentes com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.
Se um condómino pretender juntar duas frações distintas do prédio pode fazê-lo sem necessidade de autorização da assembleia de condóminos, a alteração, contudo, não pode modificar a estrutura resistente do prédio (pilares, vigas), a fachada, a forma do t elhado e a dimensão do prédio.

O condómino tem ainda de entregar na Câmara Municipal a informação sobre a obra e um termo de responsabilidade.

Se a Câmara não responder negativamente, as obras podem começar no prazo de trinta dias após a entrega dos documentos.

Se um condómino desejar instalar uma antena exterior, deverá comunicar ao administrador uma vez que o condomínio deverá ponderar a hipótese de instalação de antena coletiva para substituir as individuais, já que aquelas podem afetar a estética do edifício ou dificultar a utilização do terraço comum.

Os custos com a instalação de uma antena coletiva deverão ser suportados por todos os condóminos, na proporção das suas quotas.

 

E. Obras em frações arrendadas

Senhorio

1) Quem está obrigado a fazer essas obras?
O senhorio está obrigado a fazer obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação.
- As obras de conservação ordinária são as obras de limpeza e reparação geral do local arrendado; obras que pretendem manter a fração com as mesmas condições que tinha na data da celebração do contrato de arrendamento, obras que pretendem manter a fração com as características que tinha aquando da emissão de licença de utilização.
- As obras de conservação extraordinárias são aquelas que custam ao senhorio pelos menos 2/3 do valor anual da renda.

Arrendatário

1) O que pode o arrendatário fazer quando o senhorio não executa as obras que são da sua responsabilidade?

Pode requerer à Câmara Municipal que seja feita ao local arrendado uma vistoria de estabilidade e salubridade.

Posteriormente, a Câmara Municipal notifica o senhorio para executar as obras. Se este não cumprir a ordem a Câmara aplica-lhe uma coima (multa) e a Câmara ou o próprio arrendatário podem substituir-se ao senhorio e realizarem as obras.

Se o arrendatário decidir fazer as obras, em substituição do senhorio, terá de obter a aprovação do orçamento pela Câmara Municipal e, posteriormente, poderá descontar o valor da obra nas prestações mensais de renda.

O arrendatário está obrigado a realizar as obras que sejam necessárias em consequência de má utilização da fração.

Exemplo: Se o arrendatário partiu o vidro de uma janela ou danificou o mosaico do chão está obrigado à sua substituição.

10. DIVERSOS

O dono de uma fração correspondente a aparcamento, destinada à utilização pelo público em geral, pode impedir que a mesma seja utilizada gratuitamente?

Numa primeira análise seríamos tentados a dizer que sim, uma vez que a lei determina que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem. Mas não se pode esquecer que estes direitos devem ser exercidos dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas, e a lei proíbe, ao condómino, dar à fração autónoma uso diverso do fim que lhe está destinado.

Ora, se a referida fração se destinar à utilização pelo público em geral, gratuitamente, tendo assim funcionado logo que o edif ício obteve licença de habitabilidade, o seu proprietário tem que deixar realizar o seu destino ou finalidade. A não rentabilidade de um be m é uma mera contingência da sua administração.

Desta feita, o dono do aparcamento ao impedir o acesso do público, por tal constituir um ónus pesado ao seu direito de propriedade, está a violar o disposto no art. 1422º, nº 2,al. c), do CC.

 

O proprietário de uma fração autónoma destinada a garagem e aparcamento de veículos é obrigado a aceitar que os utentes do centro comercial do mesmo prédio estacionem na sua fração?

Se uma fração autónoma tem no título constitutivo da propriedade horizontal destino de garagem e de aparcamento de veículos, o seu proprietário não poderá dar-lhe destino diferente – art.1422º, nº 2, al. c), do CC.

Mas tal exigência não impõe ao proprietário o uso da fracção (por si ou por outrem). O proprietário não está obrigado a acolher gratuitamente os veículos pertencentes a utentes do centro comercial do prédio, amenos que exista um contrato que a isso o obrigue ou se tal conste do próprio título constitutivo.

Um proprietário de uma fração destinada a habitação pode arrendá-la par consultório médico?

Não. As restrições de origem negocial, como seja a do uso a que a fração se destina, constituem parte integrante do estatuto do condomínio quando inscritas no registo predial, devendo entender-se, nesse caso, que vinculam os futuros sub-adquirentes das frações autónomas. O proprietário em causa, dando destino diverso à sua fração autónoma, por intermédio do contrato de arrendamento que pretende celebrar, está a violar o disposto no art.1422º, nº2, al. c), do CC, o que permite que os restantes condóminos possam pôr termo a este ilícito civil, por implicar a nulidade do contrato de arrendamento.

Na verdade,.“ninguém pode transferir mais do que tem”, e não tendo, o proprietário, possibilidade de dar à sua fração outro destino que não seja o de habitação, não pode ceder o respetivo uso para outro fim, a não se que, com o acordo unânime dos restantes condóminos, fosse modificado por escritura pública o titulo constitutivo da propriedade horizontal, depois de obtida, junto da respetiva Câmara Municipal, a alteração à licença de utilização da fração em questão.

Pode a garagem ou arrecadação ser alienada separadamente? Mesmo a um estranho ao condomínio?

Sim. O direito de alienação representa uma das possibilidades do proprietário.

Assim, se a garagem ou arrecadação em causa constituírem frações autónomas, nada impede que sejam alienadas a pessoas distintas. Uma vez que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação das frações, o proprietário poderá vendê-las, quer a outro condómino, quer a terceiros estranhos ao edifício.

Pode a mesma fração ser alienada a dois ou mais adquirentes que a dividem em substância?

A mesma fração pode ser alienada a dois ou mais adquirentes que passaram a ser comproprietários de toda a fração.

No que concerne à hipótese de dividir a fração em substância, há que salientar que, salvo autorização do titulo constitutivo ou da assembleia de condóminos aprovada sem qualquer oposição, não é permitida a divisão de frações em novas frações autónomas. Caso a mesma possa ser efetuada, o condómino ou condóminos interessados deverão introduzir a correspondente alteração no titulo constitutivo, por acto unilateral constantes de escritura pública, a qual deve ser comunicada ao administrador nos 30 dias subsequentes à sua celebração.

 

Pode um condómino impugnar a venda de uma fração e respetiva garagem invocando direito de preferência sobre essa transação?

Não. Tal pretensão não é legítima dado que os arts.1423º e 1421º, nº2, al. d), do CC, conjugados com as normas de direito do urbanismo, que impõem a previsão de aparcamentos nas construções em propriedade horizontal, afastam qualquer direito de preferência na compra de espaço de aparcamento, concretizada conjuntamente com a compra de fração habitacional correspondente.

 

O proprietário de duas frações correspondentes a garagens de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal poderá anexá-las sem autorização dos restantes condóminos?

Pode. Efetivamente não carece de autorização dos restantes condóminos a junção numa só de duas ou mais frações contíguas do mesmo edifício.

Tratando-se, como é o caso, de frações correspondentes a garagens ou arrecadações, a contiguidade das frações pode mesmo ser dispensada.

Nestes casos, os condóminos que juntaram as frações deverão introduzir a correspondente alteração ao titulo constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura pública que deverá ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias após a sua celebração.

 

È necessária a autorização da assembleia para que um condómino possa unir duas divisões da sua fração, derrubando, por consequência, uma parede divisória.

Em primeiro lugar, importa salientar que as paredes mestras, onde se podem incluir as interiores, desde que pertençam à ossatura do prédio, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas.

Já as interiores, como divisórias, em princípio, poderão ser objeto de alteração ou até de eliminação, desde que, evidentemente, tal não vá afetar a segurança do prédio. Há que apurar se a obra realizada pelo condómino, na sua fração, se projeta ou não, direta e imediatamente, em concreto prejuízo para o edifício, visando, assim, pôr em causa a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.

Desta forma, provando-se que o derrube de parte de uma parede, que separava dois compartimentos, põe em causa a segurança do edifício, fazendo perigar toda a construção, há que concluir que tal atividade cai sob a alçada da al. a) do nº2 do art.1422º do CC, o que significa que está vedado ao condómino executar tal pretensão.

Um lugar de garagem, constitutivo de fração autónoma, poderá ser tapado?

A resposta não está isenta de alguma controvérsia, nas medida em que há quem entenda que, se o lugar de garagem constituir uma fração autónoma, o mesmo não deverá ser, apenas, delimitado por marcações no pavimento. Não obstante, é normal verificarmos a existência de garagens constitutivas de frações autónomas com uma simples marcação no pavimento. Assim, quer-nos parecer que, estando cada condómino sujeito às limitações impostas ao proprietários das coisas imóveis, a eventual tapagem do seu espaço de garagem terá de respeitar rigorosamente os direitos dos demais condóminos, ou seja, com a operação de vedação do espaço de parqueamento o condómino terá que respeitar rigorosamente os riscos do pavimento para que não resulte impedido ou dificultado o acesso dos demais condóminos aos respetivos locais.

Ressalva-se, todavia, a questão da iluminação da garagem; se com a tapagem dos lugares, as entradas de luz natural ficarem obstruídas ou não iluminarem os corredores de passagem ou certos lugares privativos, tal operação não será lícita.

 

Os condóminos, quando executam obras nas suas frações autónomas, estão obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções?

Sim. Nos termos do art. 1422º do CC, “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis”. Assim sendo, deve igualmente entender-se que os titulares das frações autónomas, quando executem obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade exclusiva (pátios, jardins, garagens, etc.), são obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções (Cfr., por exemplo, o art. 1360º do CC).

 

Quais as condições exigidas para que um condómino possa edificar obra nova na sua fração autónoma?

Depende da obra em questão. Se as inovações não prejudicarem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, nem contrariarem as proibições impostas no título constitutivo e as deliberações da assembleia aprovadas sem oposição, o proprietário da fração poderá livremente realizá-las sem interferência dos restantes condóminos.

Tratando-se de obras proibidas por lei e pelo título constitutivo, será necessário o consentimento dos restantes condóminos, bastando, para tal, a maioria de dois terços do valor total do prédio, e que a norma proibitiva não proteja interesses de ordem pública.

Tendo, um condómino, edificado obra inovadora na sua própria fração autónoma e sendo aquela ofensiva dos direitos dos restantes condóminos, têm estes legitimidade para propor a competente ação?

Sim. Os condóminos podem sempre pleitear em juízo em defesa de interesses do condomínio, tanto no que respeita à sua fração, como às partes comuns do prédio, como decorrência lógica da natureza jurídica da propriedade horizontal.

A assembleia de condóminos não tem que se pronunciar sobre quaisquer iniciativas dos titulares das frações em defesa dos direitos que lhes cabem, mas, sim, deliberar sobre a administração das partes comuns do prédio. E o administrador só pode agir em juízo no exercício das suas funções ou quando em representação dos condóminos, se a assembleia lhe conferir autorização para tal.

Todavia, essa intervenção e essa autorização apenas respeitam às partes comuns, donde ser-lhe defeso reagir contra inovações abusivas de qualquer condómino no âmbito e limites da sua própria fração. Assim sendo, os condóminos ofendidos têm legitimidade para tomar as providências necessárias à salvaguarda dos seus interesses, o que inclui a legitimidade ativa para intentar a competente ação.

 

O proprietário de um andar e de um sótão destinado a arrumações poderá fazer obras no sentido de o tornar habitável?

Na medida em que se trata de obras na fração do condómino, isto é, de sua propriedade exclusiva, há que considerar duas hipóteses:

Em primeiro lugar, há que referir que, se as pretensas obras implicarem a elevação do telhado com a consequente invasão do espaço aéreo sobrejacente às mesmas, não poderão ser efetuadas sem autorização dos restantes condóminos.

Em segundo lugar, há que esclarecer que, se as referidas obras alterarem a linha arquitetónica do edifício, também será necessária a autorização da assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor do prédio.

Ainda que não se verifique qualquer das referidas hipótese e a não ser que o título constitutivo da propriedade horizontal fosse omisso em relação ao fim do sótão, caso em que bastaria a autorização da assembleia aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio, com certeza que tais obras vão implicar a alteração daquele título, pelo que se torna sempre necessário o acordo de todos os condóminos.

 

Num edifício constituído em propriedade horizontal qualquer condómino pode possuir, na respetiva fração autónoma, animais domésticos ainda que a maioria pretenda aprovar a proibição de tal detenção?

Em princípio sim. A proibição de ter um cão ou outro animal doméstico numa fração autónoma, basear-se-ia na alínea d) do número 2 do Art.º 1422º do Código Civil, que estabelece que é vedado aos condóminos praticar quaisquer actos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo, ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

Ora se tal proibição for deliberada maioritariamente, é porque a mesma não constava no título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que, neste caso bastará, para impedir a sua aprovação, que algum condómino se oponha.

Acresce que a proibição indiscriminada de ter um cão ou outro qualquer animal doméstico em casa, ainda que tal proibição respeite apenas a certas raças, não faz sentido se não se considerar simultaneamente o distúrbio provocado pelo animal em causa, segundo as normas da boa vizinhança (perturbação do sossego do prédio, a higiene da coletividade, segurança dos moradores).

A quem deverá o proprietário de uma fração autónoma dirigir o pedido de reparação de defeitos de construção na sua fração? À
administração de condomínio ou ao vendedor?

Em princípio, a função da administração de condomínio reporta-se apenas às coisas comuns e aos serviços de interesse comum, estando subordinada às deliberações que a assembleia de condóminos tome sobre a gestão doa bens comuns, como preceituam os arts. 1430º, nº 1 e 1436º, ambos do Código Civil.

Quando a necessidade de obras de conservação ou reparação das coisas comuns sejam originadas por ilícito de algum dos condóminos ou de terceiro, deverá o administrador agir contra o responsável para obter a reparação do dano.

Todas as deliberações que, partindo embora dos condóminos, se refiram às frações autónomas de que eles são proprietários exclusivos, em princípio, exorbitam o círculo de atos que ao administrador cumpre executar. Assim, se os defeitos de construção são em frações autónomas, não deve o pedido de reparação dos mesmos ser dirigido à administração do condomínio, por ultrapassar o âmbito das funções do administrador.

Assim, o pedido de reparação dos defeitos de cada uma das frações em causa deverá ser dirigido ao vendedor/promotor.

Poderá um condómino autorizar a utilização por outrem, estranho ao condomínio, do lugar de garagem que corresponde à sua fração e que não é utilizado por si?

Na análise desta questão há que considerar duas hipóteses. Isto porque, consoante se trate de uma zona comum ou de uma fração autónoma, a solução será diferente.

Caso, ab initio, se tenha estipulado no título constitutivo que os lugares de garagem seriam frações individualizadas, podendo os condóminos, inclusive, fechar as respetivas frações com paredes, então, nesses termos, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, obviamente dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.

Assim, neste caso, o lugar de garagem pode ser objeto de uma qualquer disposição por parte do proprietário. Neste caso, tendo em vista facilitar a boa administração do condomínio, convém apenas que o condómino comunique tal disposição ao administrador.

Quanto à segunda hipótese, tratando-se de um lugar de estacionamento numa zona comum, cada condómino é, nos termos da lei, coproprietário das garagens e lugares de estacionamento, isto porque estes se presumem (embora se possa provar o contrário) partes comuns. O sentido desta disposição legal está no facto de, e reportando-nos ao caso concreto, uma vez que o lugar de garagem é em “open space”, este pode estar afeto a um fim comum do prédio e assim transcender o âmbito restrito da respetiva fração autónoma.

Assim sendo, de acordo com as regras da compropriedade, duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, exercendo em conjunto todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. Por conseguint e, o comproprietário não pode, sem o consentimento dos restantes consortes, validamente alienar ou onerar parte especificada da coisa comum (neste caso, seria o lugar de garagem).